Convention d'indivision : que doit contenir votre modèle pour être valable ?
Une convention d'indivision est un contrat écrit entre indivisaires qui organise la gestion du bien détenu en commun et peut suspendre temporairement le droit de demander le partage. Pour être opposable aux tiers et éviter tout conflit, elle doit respecter plusieurs exigences légales précises, notamment lorsqu'elle porte sur un bien immobilier hérité.
Ce que la loi impose dans une convention d'indivision (art. 1873-2 du Code civil)
La loi n'offre pas de liberté totale dans la rédaction d'une convention d'indivision. Plusieurs mentions obligatoires et règles de forme doivent être respectées pour que le contrat soit valable et opposable en cas de litige.
Durée : 5 ans maximum, renouvelable
L'article 1873-2 du Code civil (consultable sur Legifrance) prévoit que la convention peut être conclue pour une durée déterminée, dans la limite de 5 ans. Elle peut être renouvelée expressément à son terme.
Il est également possible de prévoir une durée indéterminée, auquel cas chaque indivisaire peut y mettre fin à tout moment moyennant un préavis (généralement 3 mois, sauf clause contraire).
À savoir : la reconduction tacite d'une convention arrivée à échéance n'est pas automatiquement opposable aux créanciers de l'indivision. Ce point doit être sécurisé avec le notaire lors de la rédaction.
Les mentions qui doivent figurer dans tous les cas
Pour être valable, la convention doit obligatoirement comporter :
- Identification précise du bien : adresse complète, références cadastrales, désignation notariale (pour un immeuble)
- Quote-part de chaque indivisaire : exprimée en fraction (ex. 1/3, 2/3) ou en pourcentage (ex. 33,33 %, 66,67 %)
- Désignation du gérant de l'indivision et étendue de ses pouvoirs (art. 1873-5 du Code civil)
- Règles de majorité retenues pour les actes de gestion : par défaut, la loi impose la majorité des deux tiers pour les actes d'administration (art. 815-3 du Code civil), mais la convention peut prévoir des règles différentes
- Modalités de répartition des charges et des revenus : travaux, impôts fonciers, loyers éventuels
- Clause de préemption entre indivisaires (facultative mais fortement conseillée) : permet aux autres indivisaires d'être prioritaires en cas de vente de la quote-part de l'un d'eux
Acte notarié ou sous seing privé : lequel choisir ?
La loi n'impose pas systématiquement l'acte notarié pour une convention d'indivision. Toutefois, pour un bien immobilier, l'acte notarié devient incontournable en pratique.
Convention sous seing privé : elle est juridiquement valable entre les parties signataires, mais elle n'est pas opposable aux tiers (acquéreurs, créanciers, administration fiscale) tant qu'elle n'a pas été publiée au Service de la publicité foncière.
Acte notarié : il est obligatoire pour publier la convention au fichier immobilier. Sans cette publication, la convention reste un contrat privé qui ne produira aucun effet face à un tiers de bonne foi (par exemple, un acheteur potentiel de la quote-part d'un indivisaire, ou un créancier cherchant à saisir cette quote-part).
En pratique, pour un bien immobilier hérité, l'acte notarié est indispensable dès lors que vous souhaitez stabiliser l'indivision et protéger les droits de tous les indivisaires. Vous trouverez plus de détails sur les règles générales de l'indivision dans notre guide complet sur l'indivision.
Coût et délai d'enregistrement
Le coût d'une convention d'indivision dépend de la valeur du bien et du type d'acte retenu.
Émoluments notariaux : ils sont fixés par décret (barème proportionnel consultable sur notaires.fr) et calculés selon la valeur du bien indivis. Les honoraires sont dégressifs par tranches.
Droit fixe d'enregistrement : un droit d'enregistrement forfaitaire s'applique lors du dépôt de la convention (montant précis à vérifier auprès du notaire ou sur service-public.fr).
Taxe de publicité foncière : elle est due lorsque la convention est publiée au Service de la publicité foncière. Son montant varie selon la nature de l'acte.
Délai de rédaction et de signature : une fois tous les documents réunis (titre de propriété, acte de succession, pièces d'identité des indivisaires), comptez généralement quelques semaines avant la signature définitive, en fonction de la charge de travail de l'étude notariale.
À savoir : les frais sont répartis entre indivisaires selon leur quote-part, sauf clause contraire prévue dans la convention elle-même.
Que se passe-t-il si vous n'avez pas de convention ?
Sans convention écrite, c'est le régime légal de l'indivision (articles 815 et suivants du Code civil, consultables sur Legifrance) qui s'applique automatiquement. Ce régime entraîne plusieurs contraintes pratiques :
- Unanimité requise pour les actes de disposition : la vente du bien nécessite l'accord de tous les indivisaires
- Majorité des deux tiers pour les actes d'administration : mise en location, travaux non urgents
- Impossibilité de désigner un gérant avec des pouvoirs élargis : chaque décision importante doit être prise collectivement
- Risque de demande de partage judiciaire : n'importe quel indivisaire peut demander au tribunal de prononcer le partage du bien à tout moment (art. 815 du Code civil), ce qui peut déboucher sur une vente forcée aux enchères
Sans convention, l'indivision reste donc fragile et peut être bloquée par un seul indivisaire opposé à une décision, ou au contraire rompue brutalement par un indivisaire souhaitant sortir. Pour mieux comprendre comment organiser la gestion avant d'envisager une sortie, consultez notre article sur gérer un bien en indivision avant de sortir.
Indivision et droits de succession : calculez l'impact avant de signer
Avant de figer les quote-parts dans la convention, il est indispensable de vérifier les droits de succession dus par chaque indivisaire. La quote-part que vous retenez dans la convention doit être cohérente avec la dévolution successorale (répartition légale ou testamentaire des parts).
Si l'un des indivisaires occupe seul le bien, il peut devoir verser une indemnité d'occupation aux autres indivisaires : consultez notre article dédié à l'indemnité d'occupation en indivision pour connaître les règles applicables.
Si vous envisagez de louer le bien pendant l'indivision, la mise en location obéit à la même règle de majorité des deux tiers pour un bail d'habitation classique, les loyers perçus étant répartis entre indivisaires au prorata de leurs quotes-parts.
Calculez vos droits de succession avant de valider la convention : cela vous permettra d'anticiper les frais réels et de vérifier que la répartition des quotes-parts correspond bien à la volonté du défunt et aux obligations fiscales de chacun.
Cette simulation a une visée informative et ne remplace pas un acte notarié ni un conseil personnalisé. Avant toute signature de convention d'indivision, consultez un notaire pour sécuriser l'acte et ses conséquences juridiques et fiscales.