Droit d'usage et d'habitation ou usufruit : comparez les deux droits avant de décider
Le droit d'usage et d'habitation autorise uniquement l'occupation personnelle d'un logement par son titulaire et sa famille, sans possibilité de louer ni de céder le droit, alors que l'usufruit confère un droit complet de jouissance incluant la location et la perception de loyers. Cette différence fondamentale impacte directement la valorisation fiscale d'une succession : le droit d'usage et d'habitation est évalué à 60 % de la valeur de l'usufruit selon l'article 762 bis du Code général des impôts, ce qui modifie la répartition patrimoniale entre héritiers.
1. Ce que recouvrent ces deux droits : définitions et base légale
Le droit d'usage et d'habitation est régi par les articles 625 à 636 du Code civil. Il s'agit d'un démembrement de propriété plus restreint que l'usufruit : il permet de résider dans un bien immobilier avec sa famille, sans en être propriétaire, mais n'autorise ni la location ni la cession du droit. Ce droit est intuitu personae, accordé en considération de la personne du titulaire, ce qui lui confère un caractère fortement personnel.
L'usufruit, défini aux articles 578 à 624 du Code civil, est « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance ». Il se décompose en deux prérogatives : l'usus (droit d'user du bien) et le fructus (droit de percevoir les fruits, notamment les loyers). Le nu-propriétaire conserve la propriété des murs et récupère la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit.
La différence principale tient à l'étendue des droits : l'usufruitier peut louer le bien et percevoir des revenus locatifs, alors que le titulaire d'un droit d'usage et d'habitation ne peut qu'occuper le logement pour ses besoins personnels et ceux de sa famille. Cette distinction produit des conséquences patrimoniales et fiscales déterminantes dans une succession.
2. Tableau comparatif : 6 critères pour trancher
| Critère | Droit d'usage et d'habitation | Usufruit |
|---|---|---|
| Base légale | Articles 625 à 636 du Code civil | Articles 578 à 624 du Code civil |
| Cessibilité et transmission | Intransmissible : ne peut être vendu, hypothéqué ou saisi ; s'éteint au décès du titulaire | Transmissible par acte entre vifs (vente, donation), mais non transmissible par succession (s'éteint au décès de l'usufruitier sauf stipulation contraire) |
| Possibilité de louer | Non : occupation personnelle uniquement | Oui : l'usufruitier peut conclure un bail et percevoir les loyers |
| Étendue des droits | Limité aux besoins personnels et familiaux du titulaire | Porte sur la totalité des fruits du bien (loyers, récoltes, revenus) |
| Valeur fiscale (droits de succession) | Évaluée à 60 % de la valeur de l'usufruit selon l'article 762 bis du CGI, calculée d'après le barème de l'article 669 CGI | Évaluée selon le barème fiscal de l'article 669 du CGI, en fonction de l'âge du bénéficiaire |
| Extinction | Décès du titulaire (caractère viager) | Décès de l'usufruitier, ou terme convenu si usufruit temporaire |
À savoir : La valeur fiscale du droit d'usage et d'habitation, fixée à 60 % de l'usufruit, est souvent absente ou mal expliquée dans les sources de vulgarisation. Ce point est pourtant déterminant pour calculer les droits de succession dus par chaque héritier. Pour une estimation personnalisée, utilisez notre simulateur de droits de succession.
3. Qui peut bénéficier de l'un ou l'autre droit dans une succession ?
3a. Le conjoint survivant peut-il choisir entre les deux ?
Oui, dans certains cas. Au décès du premier conjoint, le conjoint survivant bénéficie automatiquement d'un droit temporaire d'un an de maintien dans le logement qui constituait la résidence principale du couple, prévu par l'article 763 du Code civil. À l'issue de ce délai, il peut, selon le choix opéré dans la succession :
- Se réserver l'usufruit légal sur la totalité des biens du défunt (option prévue à l'article 757 du Code civil), ce qui lui permet de louer le bien et de percevoir des loyers.
- Ou se réserver un droit d'usage et d'habitation sur le logement familial uniquement, sans revenus locatifs.
Les conséquences patrimoniales diffèrent selon le choix : avec l'usufruit, le conjoint survivant peut générer des revenus locatifs, ce qui réduit la valeur de la nue-propriété transmise aux enfants. Avec un droit d'usage et d'habitation, il ne peut qu'occuper le bien, ce qui augmente d'autant la valeur de la nue-propriété dans la succession. Ce choix doit être matérialisé par un acte notarié, et les droits légaux du conjoint survivant doivent être examinés au cas par cas avec un notaire. Pour plus de détails, consultez notre article sur l'usufruit légal du conjoint survivant.
3b. Peut-on convertir un droit d'usage en usufruit (ou inversement) ?
Non, la conversion directe n'est pas prévue par la loi. Le droit d'usage et d'habitation et l'usufruit sont deux droits distincts, régis par des articles différents du Code civil, et présentent des caractéristiques juridiques incompatibles (l'un est strictement personnel, l'autre peut être cédé).
La constitution d'un usufruit conventionnel distinct est possible, mais relève d'un acte notarié séparé et nécessite l'accord de toutes les parties (nu-propriétaire, titulaire du droit d'usage). Les sources consultées ne permettent pas de valider juridiquement les clauses testamentaires qui prévoiraient une telle conversion automatique. En cas de doute sur la validité d'une clause testamentaire, consultez un notaire avant toute décision.
4. Conséquences fiscales : quel impact sur les droits de succession ?
Lors d'une succession, le nu-propriétaire déclare la nue-propriété du bien, et le titulaire du droit d'usage ou l'usufruitier déclare son droit selon le barème de l'article 669 du Code général des impôts. Ce barème fixe la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété en fonction de l'âge du bénéficiaire au jour du décès.
Le droit d'usage et d'habitation est évalué, pour les besoins fiscaux, à 60 % de la valeur de l'usufruit calculée selon ce barème (article 762 bis du CGI). Par exemple, si l'usufruit représente 40 % de la valeur du bien, le droit d'usage et d'habitation représentera 24 % (40 % × 60 %). Cette règle de 60 % est fixée par convention légale et s'applique systématiquement dans les déclarations de succession.
Cette différence de valorisation impacte directement le montant des droits de succession dus par chaque héritier : un droit d'usage et d'habitation de moindre valeur fiscale augmente mécaniquement la part taxable revenant au nu-propriétaire. Pour calculer les droits de succession dans votre situation, utilisez notre simulateur en ligne.
À savoir : Les barèmes fiscaux et les taux de droits de succession sont consultables sur service-public.fr et sur bofip.impots.gouv.fr. Vérifiez toujours la version en vigueur au jour du décès, car ces barèmes peuvent être modifiés par la loi de finances.
5. Ce que ce comparatif ne remplace pas
Cette simulation a une visée informative et ne remplace pas un acte notarié ni un conseil personnalisé. Tout montage juridique (donation, testament, convention de viager, choix du conjoint survivant) doit être validé par un notaire pour sécuriser les conséquences fiscales et civiles. Les règles du droit des biens et du droit des successions présentent des cas particuliers (famille recomposée, biens en indivision, donation antérieure) qui nécessitent un examen au cas par cas.
Pour aller plus loin, consultez nos articles complémentaires :
- Usufruit viager ou temporaire : quelles différences ? : comparez les deux formes d'usufruit et leurs conséquences patrimoniales.
- Quasi-usufruit sur une somme d'argent : découvrez les règles spécifiques qui s'appliquent lorsque l'usufruit porte sur de l'argent ou des valeurs mobilières.
- Tout comprendre sur usufruit et nue-propriété : retrouvez l'ensemble des notions et mécanismes du démembrement de propriété dans notre article pilier.