Garder la maison de ses parents : les démarches

Garder la maison de ses parents après leur décès implique plusieurs démarches juridiques, fiscales et pratiques. Vous devez faire établir l'acte de notoriété et l'attestation immobilière par un notaire, déposer la déclaration de succession dans les 6 mois en France métropolitaine, payer les droits de succession après abattements, et organiser la détention du bien (indivision, rachat de parts ou attribution préférentielle). Chaque option a ses conséquences financières et juridiques.

Ouverture de la succession chez le notaire

L'intervention d'un notaire est indispensable dès qu'un bien immobilier figure dans la succession. Le notaire vérifie l'identité des héritiers, recherche l'existence d'un testament ou de donations antérieures, et établit plusieurs actes obligatoires.

L'acte de notoriété constate officiellement la qualité d'héritier de chaque personne (Code civil, art. 730-1). L'attestation immobilière constate le transfert de propriété de la maison aux héritiers et doit être publiée au service de la publicité foncière. Sans cette publication, vous ne pouvez ni vendre ni hypothéquer le bien.

Le notaire prépare également la déclaration de succession à adresser à l'administration fiscale. Ce document récapitule l'ensemble des biens du défunt, leur valeur, et sert de base au calcul des droits de succession.

Qui hérite de la maison

En l'absence de testament, la loi fixe l'ordre des héritiers : enfants et descendants en premier, puis parents et frères et sœurs, ensuite autres ascendants, enfin autres collatéraux.

La maison entre dans la masse successorale et est en principe dévolue à parts égales entre les enfants. La réserve héréditaire (Code civil, art. 912 et suivants) garantit qu'une part minimale du patrimoine revient obligatoirement aux enfants, ce qui limite les possibilités de léguer intégralement la maison à un seul enfant.

Dans la majorité des cas, la maison est donc reçue en indivision par plusieurs héritiers, chacun détenant une quote-part abstraite du bien (par exemple 1/3 chacun), et non une pièce précise.

Indivision : organiser la détention commune du bien

Fonctionnement de l'indivision successorale

En indivision, les décisions importantes (vente du bien, travaux lourds) se prennent à l'unanimité (Code civil, art. 815 et suivants). Depuis la réforme de 2009, certains actes d'administration peuvent être décidés à la majorité des 2/3 (Code civil, art. 815-3 et suivants).

Chaque indivisaire a droit à une partie des fruits (loyers éventuels) au prorata de sa part, et à la valeur de sa quote-part en cas de vente. Tout indivisaire peut en principe demander le partage et donc la vente du bien (Code civil, art. 815) : nul ne peut être contraint de rester en indivision.

Convention d'indivision pour bloquer la vente

Pour éviter une vente forcée et organiser la conservation de la maison familiale, vous pouvez signer une convention d'indivision chez un notaire. Cette convention permet de :

• Bloquer le partage et la vente pendant une durée déterminée (souvent jusqu'à 5 ans, renouvelable)
• Fixer les règles de gestion : répartition des charges d'entretien, modalités de décision pour les travaux, conditions de cession de parts indivises
• Organiser l'occupation (qui peut y habiter, quand, à quelles conditions) ou les périodes de location

La convention d'indivision doit être établie par acte notarié lorsqu'elle porte sur un bien immobilier, puis publiée à la publicité foncière. Fixez dans ce document les règles concernant l'entretien courant, les gros travaux, la répartition des charges selon l'occupation ou les droits de chacun, la possibilité de louer tout ou partie du bien, et les modalités de sortie d'indivision (priorité de rachat par les autres indivisaires, etc.).

Vivre dans la maison après le décès

Indemnité d'occupation si vous occupez seul le bien

Si un seul héritier occupe la maison familiale après le décès, les cohéritiers peuvent exiger une indemnité d'occupation représentant la valeur locative de la part qu'ils ne peuvent plus utiliser, ou demander la cessation de l'occupation si aucune solution n'est trouvée.

L'indemnité d'occupation peut être fixée amiablement entre héritiers ou, en cas de désaccord, évaluée par le juge en référence à la valeur locative du bien. Anticipez ce sujet dans la convention d'indivision pour éviter les conflits.

Attribution préférentielle pour devenir propriétaire

Pour garder la maison en devenant plein propriétaire (ou principal propriétaire), demandez une attribution préférentielle (Code civil, art. 831 et suivants). L'attribution préférentielle permet à un héritier d'obtenir le bien dans son lot de partage, moyennant le versement d'une soulte aux autres (compensation financière).

Cette voie juridique est particulièrement adaptée si vous souhaitez réellement garder la maison et ne pas rester indéfiniment en indivision. L'attribution préférentielle est prévue notamment pour le logement familial et l'entreprise.

Racheter les parts des frères et sœurs

Un héritier peut racheter la quote-part des autres cohéritiers (par exemple racheter les 2/3 détenus par frère et sœur). Cela suppose un accord sur la valeur de la maison (expertise, avis de valeur immobilier).

Le rachat donne lieu à un acte notarié de partage ou de cession de droits indivis, soumis aux droits d'enregistrement. Les règles fiscales et les modalités pratiques de financement (emprunt, soulte) sont détaillées dans l'article Racheter la part de ses frères et sœurs sur la maison familiale.

Déclaration de succession, délais et droits à payer

Délais pour déposer la déclaration

La déclaration de succession est obligatoire au-delà d'un certain seuil et doit être déposée dans les délais suivants :

• 6 mois si le décès est intervenu en France métropolitaine
• 12 mois si le décès est survenu à l'étranger ou dans certains territoires d'outre-mer (DROM)

Ces délais sont fixés par le Code général des impôts, article 641. La déclaration est déposée au service des impôts du domicile du défunt (pôle enregistrement). L'absence de dépôt dans les délais entraîne des intérêts de retard et pénalités (taux à vérifier sur bofip.impots.gouv.fr).

Contenu de la déclaration

La déclaration doit mentionner l'ensemble des biens composant l'actif successoral, y compris la maison familiale, et leur valeur vénale au jour du décès. Cette valeur est déterminée par une estimation réaliste (comparaison de marché, expertise).

Sur le plan fiscal, la valeur du bien sert de base au calcul de la part revenant à chaque héritier, puis au calcul des droits de succession après application des abattements.

Abattements et droits de succession pour les enfants

Chaque enfant bénéficie d'un abattement légal sur sa part de succession, dont le montant est fixé par la loi fiscale en vigueur (Code général des impôts, article 779). Il convient de vérifier sur les sources officielles (service-public.fr ou BOFiP) les montants applicables au moment de la succession.

Les droits de succession sur la maison suivent le barème progressif de l'article 777 du Code général des impôts, applicable après abattements. Consultez les tableaux officiels sur bofip.impots.gouv.fr ou service-public.fr pour connaître les tranches et les taux en vigueur.

Cas particulier : exonération frères et sœurs

Si la maison est transmise à un frère ou une sœur (par exemple en l'absence d'enfants), une exonération totale de droits de succession peut s'appliquer si trois conditions sont réunies :

• Avoir constamment vécu avec le défunt durant les 5 années précédant le décès
• Être célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps
• Avoir plus de 50 ans ou être atteint d'une infirmité empêchant de travailler

Ces conditions sont issues du Code général des impôts (article à vérifier sur Légifrance ou BOFiP, généralement art. 796-0 ter CGI).

Anticiper la conservation de la maison du vivant des parents

Même si vous héritez après le décès, vous pouvez préparer la conservation de la maison lorsque les parents sont encore en vie :

• Donation avec réserve d'usufruit : les parents donnent la nue-propriété de la maison, gardent l'usufruit. Les enfants deviennent nus-propriétaires, ce qui facilite la conservation du bien à terme (Code civil, art. 578 et suivants)
• Testament : permet de favoriser un enfant pour l'attribution de la maison, dans le respect de la réserve des autres (Code civil, art. 912 et suivants)
• Pacte successoral : accord entre héritiers pour organiser à l'avance la répartition de certains biens, notamment la maison (Code civil, art. 968 et suivants)

En cas d'occupation de la maison par un enfant alors que le parent est vivant (par exemple parent en EHPAD), il faut un accord écrit du parent propriétaire et un cadre juridique formalisé (prêt à usage/commodat, bail à titre onéreux, usufruit) pour sécuriser la situation vis-à-vis des autres héritiers et de l'administration. Si le parent est placé sous tutelle ou curatelle, l'autorisation du juge des tutelles est nécessaire pour les décisions concernant le logement.

Étapes pratiques pour garder la maison

1. Après le décès : contactez un notaire pour ouvrir le dossier de succession et établir l'acte de notoriété. Rassemblez les documents (titre de propriété de la maison, justificatifs d'emprunt, factures de travaux, évaluations immobilières)
2. Évaluation de la maison : faites réaliser une estimation (agence, expert, notaire) pour déterminer la valeur vénale au jour du décès
3. Choix entre garder / vendre / racheter : comparez les options (garder en indivision avec une convention, garder via attribution préférentielle + soulte, garder via rachat des parts des frères et sœurs, ou vendre et se partager le prix). Consultez le Guide complet — Garder louer ou vendre pour arbitrer cette décision
4. Formalisation juridique : signez une convention d'indivision si vous choisissez de rester en indivision, ou un acte de partage ou de cession de droits indivis si un héritier récupère seul la maison. Publiez les actes à la publicité foncière
5. Démarches fiscales : déposez la déclaration de succession dans les délais (6 ou 12 mois). Payez les droits de succession calculés selon le barème légal (CGI art. 777) après abattements (CGI art. 779), avec renvoi aux tableaux officiels BOFiP/service-public.fr
6. Organisation de l'occupation : en cas d'occupation par un seul héritier, trouvez un accord sur une indemnité d'occupation éventuelle et fixez des clauses explicites dans la convention d'indivision sur la jouissance exclusive, les travaux, les charges. En cas de location du bien, répartissez les loyers entre indivisaires selon les quotes-parts et déclarez les revenus fonciers selon votre part

Points de vigilance

Toute décision touchant à la propriété ou au partage de la maison doit être formalisée par acte notarié, puis publiée à la publicité foncière. Les chiffres (abattements, barèmes, taux, délais fiscaux) doivent systématiquement être vérifiés sur une source officielle à jour (service-public.fr, Légifrance, BOFiP) au moment de la succession, car ils peuvent être modifiés par les lois de finances.

Cette simulation a une visée informative et ne remplace pas un acte notarié ni un conseil personnalisé. Un conseil auprès d'un notaire ou d'un avocat est indispensable pour sécuriser une stratégie de conservation de la maison familiale.

Calculez ce que vous devez pour préparer votre décision en connaissance de cause.