Garder, louer ou vendre : comment décider sans se tromper

Garder et occuper le bien

Pour qui : un héritier qui veut y vivre, ou une famille qui veut garder la maison de famille.

Garder le bien, c'est le plus simple à décider mais pas forcément le plus simple à vivre à plusieurs. Tant que la succession n'est pas partagée, le bien appartient à tous les héritiers en même temps, chacun pour une part. Les charges (taxe foncière, entretien, assurance, copropriété le cas échéant) se répartissent entre tous, au prorata de leur part, même si un seul héritier vit dans le bien.

Le point auquel on ne pense pas toujours : si un héritier occupe seul le bien, il doit en principe une indemnité d'occupation aux autres héritiers. C'est une sorte de loyer qu'il se doit à lui-même, mais qu'il reverse aux autres, calculé sur la valeur locative du bien. Les héritiers peuvent s'accorder autrement, mais sans accord écrit, c'est la règle par défaut.

Si l'objectif est de garder le bien dans la famille sur le long terme, sans revivre ce type de tension à chaque génération, la SCI familiale est une alternative à connaître : elle transforme le bien en parts de société, plus faciles à transmettre et à gérer à plusieurs.

Louer le bien

Pour qui : les héritiers qui veulent des revenus réguliers sans se séparer du bien.

Louer un bien indivis ne demande pas l'accord de tout le monde : la décision se prend à la majorité des héritiers représentant au moins deux tiers des parts du bien (article 815-3 du Code civil). C'est une différence importante avec la vente, qui elle demande en général l'unanimité.

Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, chaque héritier étant imposé sur sa propre part, pas sur le total. Deux régimes existent selon le montant annuel des loyers, charges non comprises, perçus par chaque héritier au titre de sa quote-part.

En dessous de 15 000 € de revenus fonciers par an, le régime micro-foncier s'applique automatiquement : un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué sur les loyers déclarés, sans possibilité de déduire les charges réelles. Il reste possible d'opter pour le régime réel, mais cette option est irrévocable pendant 3 ans.

Au-dessus de 15 000 €, le régime réel s'applique obligatoirement : le revenu imposable est égal aux loyers encaissés moins les charges réelles (travaux d'entretien, taxe foncière, primes d'assurance, frais de gestion, intérêts d'emprunt). Si les charges dépassent les loyers, le déficit qui en résulte est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Un exemple pour rendre ça concret : un appartement hérité par deux frères et sœurs à parts égales est loué 800 € par mois, soit 9 600 € par an. Chacun déclare 4 800 € de revenus fonciers. Sous le régime micro-foncier, l'abattement de 30 % ramène leur base imposable à 3 360 € chacun, sur laquelle s'appliquent leur taux d'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Vendre le bien

Pour qui : les héritiers qui veulent solder la succession simplement, ou qui ont besoin de liquidités.

Vendre met fin à l'indivision d'un coup et transforme le bien en argent, beaucoup plus simple à partager qu'une maison. C'est en général l'option qui règle le plus rapidement une situation à plusieurs héritiers, à condition que tout le monde soit d'accord.

En principe, vendre un bien indivis demande l'accord de tous les indivisaires. Si un ou plusieurs héritiers refusent, il existe des procédures pour forcer la vente, mais ce sont des démarches longues, à n'engager qu'en dernier recours et détaillées sur notre page dédiée à l'indivision.

Sur le plan fiscal, vendre peu de temps après le décès entraîne en général une plus-value faible ou nulle : le prix de référence retenu n'est pas ce que le défunt avait payé, mais la valeur du bien déclarée dans la succession. Plus le délai entre le décès et la vente s'allonge, plus un écart peut apparaître entre cette valeur et le prix de vente réel.