Réunion de l'usufruit à la nue-propriété : ce que vous devez déclarer et payer
Lorsque l'usufruit s'éteint, le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété du bien. Cette opération, appelée réunion de l'usufruit à la nue-propriété, soulève une question fiscale centrale : devez-vous payer des droits, et si oui, lesquels ? La réponse dépend directement de la cause de l'extinction de l'usufruit. En principe, lorsque l'usufruit prend fin par le décès de l'usufruitier, aucun droit de mutation n'est dû (art. 1133 CGI). Mais ce principe connaît des exceptions et des variantes selon le mode d'extinction.
La réunion de l'usufruit à la nue-propriété : principe et effet juridique
La réunion de l'usufruit à la nue-propriété désigne le mécanisme par lequel l'usufruit s'éteint et la pleine propriété se reconstitue au profit du nu-propriétaire. Concrètement, vous passiez d'une détention partielle (la nue-propriété) à la pleine propriété du bien, sans nouvelle acquisition formelle.
Sur le plan fiscal, l'article 1133 du Code général des impôts pose le principe suivant : la réunion de l'usufruit à la nue-propriété n'est soumise à aucun droit de mutation à titre gratuit lorsqu'elle résulte de l'extinction naturelle par décès de l'usufruitier. Autrement dit, vous récupérez la pleine propriété sans payer de nouveaux droits de succession sur cette reconstitution.
Ce mécanisme repose sur l'idée que vous avez déjà été taxé sur la valeur de la nue-propriété lors de la transmission initiale (donation ou succession ayant créé le démembrement). La reconstitution de la pleine propriété n'est que le retour à l'état normal du droit de propriété, sans enrichissement nouveau.
Première occurrence des termes clés : usufruit et nue-propriété désignent les deux composantes d'un droit de propriété démembré. L'usufruitier détient le droit d'usage et de percevoir les revenus du bien, tandis que le nu-propriétaire en détient la "nue" propriété, c'est-à-dire la propriété sans usage ni revenus, jusqu'à l'extinction de l'usufruit.
Les trois causes de réunion et leur traitement fiscal respectif
Le traitement fiscal de la réunion varie selon la cause de l'extinction de l'usufruit. Il existe trois situations principales, chacune obéissant à des règles distinctes.
Extinction par décès de l'usufruitier
C'est le cas le plus fréquent. L'usufruit viager s'éteint automatiquement au décès de l'usufruitier (art. 617 du Code civil). La pleine propriété se reconstitue de plein droit au profit du nu-propriétaire, sans formalité particulière.
Règle fiscale : aucun droit de mutation n'est dû (art. 1133 CGI). La valeur du bien en pleine propriété n'est pas réintégrée dans l'actif successoral de l'usufruitier décédé pour le calcul des droits de succession.
Point de vigilance : cette exonération connaît une limite importante prévue par l'article 751 du CGI. Cet article institue une présomption de propriété : si l'usufruitier décédé était également le donateur de la nue-propriété (c'est-à-dire s'il a donné la nue-propriété de son vivant en se réservant l'usufruit), la pleine propriété du bien est présumée faire partie de son patrimoine successoral, sauf preuve contraire. Dans ce cas, la valeur en pleine propriété est réintégrée dans l'actif successoral et soumise aux droits de succession.
Encadré à savoir : L'article 751 CGI prévoit trois exceptions à cette présomption :
- Si le nu-propriétaire justifie avoir acquis la nue-propriété à titre onéreux (achat) ;
- Si le nu-propriétaire prouve que la donation de la nue-propriété a été déclarée et les droits de donation ont été acquittés à l'époque ;
- Si le nu-propriétaire établit que la donation remonte à plus de trois mois avant le décès (délai légal de présomption de donation déguisée).
En dehors de ces cas de présomption, la reconstitution de la pleine propriété au profit du nu-propriétaire est fiscalement neutre.
Réunion par renonciation de l'usufruitier (extinction volontaire)
L'usufruitier peut renoncer à son usufruit de son vivant. Cette renonciation à titre gratuit est fiscalement assimilée à une donation de l'usufruit au nu-propriétaire.
Conséquence fiscale : la renonciation est soumise aux droits de mutation à titre gratuit selon le barème applicable en fonction du lien de parenté entre l'usufruitier renonçant et le nu-propriétaire (art. 777 et suivants du CGI).
L'assiette des droits est la valeur de l'usufruit, calculée selon le barème de l'article 669 du CGI (cf. H2 3 ci-dessous). Si l'usufruitier et le nu-propriétaire sont liés (par exemple parent-enfant), les abattements et barèmes de donation en ligne directe s'appliquent. Si aucun lien de parenté n'existe, le barème applicable est celui des donations entre personnes non parentes (60 % après abattement de 1 594 €).
Réunion par achat de l'usufruit par le nu-propriétaire
Le nu-propriétaire peut racheter l'usufruit à l'usufruitier. Il s'agit d'une opération à titre onéreux, soumise aux droits de mutation à titre onéreux (droits d'enregistrement).
Régime fiscal : le taux applicable est celui des droits d'enregistrement sur les mutations de biens immobiliers (5,80 % en moyenne, variable selon les départements), calculé sur la valeur de l'usufruit cédé, déterminée selon le barème de l'article 669 CGI.
Cette opération diffère radicalement de la renonciation : elle suppose un prix de cession effectif, versé par le nu-propriétaire à l'usufruitier, et elle est soumise au régime des ventes, non des donations.
L'assiette des droits : comment est évaluée la valeur de l'usufruit
Lorsque l'extinction de l'usufruit entraîne des droits de mutation (renonciation ou cession), l'assiette des droits est calculée selon le barème fiscal de l'article 669 du CGI. Ce barème détermine la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété en pourcentage de la valeur de la pleine propriété, en fonction de l'âge de l'usufruitier.
Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI) :
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit (% de la pleine propriété) | Valeur de la nue-propriété (% de la pleine propriété) |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans révolus | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans révolus | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans révolus | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans révolus | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans révolus | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans révolus | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Au-delà de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Source : Barème fiscal de l'usufruit et de la nue-propriété (service-public.fr)
Exemple : si l'usufruitier renonce à son usufruit à l'âge de 65 ans, l'usufruit est valorisé à 40 % de la pleine propriété. Si le bien vaut 300 000 € en pleine propriété, la valeur de l'usufruit sur laquelle seront calculés les droits de donation est de 120 000 € (300 000 € × 40 %).
Usufruit temporaire : le BOFiP précise que si l'usufruit est temporaire (limité dans le temps), sa valeur est évaluée à 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier. Par exemple, un usufruit de 15 ans vaut 23 % × 2 = 46 % de la pleine propriété (arrondi à la période entière supérieure).
Ce barème s'applique à toutes les opérations de transmission à titre gratuit impliquant un démembrement de propriété (donation, succession, renonciation).
Délai et formalités déclaratives
La manière de déclarer la réunion de l'usufruit dépend de sa cause.
En cas de décès de l'usufruitier : la reconstitution de la pleine propriété est automatique. Elle doit être mentionnée dans la déclaration de succession de l'usufruitier décédé, déposée auprès de l'administration fiscale dans le délai légal de 6 mois à compter du décès (art. 641 CGI), si le décès a lieu en France métropolitaine. Ce délai est porté à 12 mois si le décès a lieu dans un département d'outre-mer ou à l'étranger.
Dans la déclaration de succession de l'usufruitier, vous devez indiquer la reconstitution de la pleine propriété au profit du nu-propriétaire, même si elle n'entraîne aucun droit supplémentaire. Cette mention permet de justifier la situation fiscale du bien et d'éviter toute présomption de propriété non déclarée.
En cas de renonciation ou de cession : un acte notarié est obligatoire. La renonciation ou la cession doit être formalisée par acte authentique, enregistré auprès du service de la publicité foncière dans le délai légal (1 mois suivant l'acte). L'acte notarié déclenche l'obligation de payer les droits de mutation (donation ou enregistrement) dans ce même délai.
Le rôle du notaire est central : il établit l'acte, calcule les droits dus selon le barème applicable, et procède à l'enregistrement de la mutation. Il vous remet également une copie authentique de l'acte, indispensable pour justifier de la reconstitution de la pleine propriété auprès de l'administration fiscale ou de tout tiers (banque, notaire ultérieur).
Cas particulier : la clause de réversibilité d'usufruit
Certains démembrements prévoient une clause de réversibilité : l'usufruit passe automatiquement d'un époux à l'autre au décès du premier usufruitier. Cette clause est fréquente dans les donations entre époux ou dans les successions avec usufruit conjugal.
Traitement fiscal distinct : la réversibilité d'usufruit n'entraîne pas la réunion de l'usufruit à la nue-propriété au décès du premier usufruitier. L'usufruit subsiste au profit du conjoint survivant. La pleine propriété ne se reconstitue qu'au décès du second usufruitier.
Ce mécanisme modifie le calendrier de la reconstitution de la pleine propriété et reporte la question fiscale de la réunion. Pour comprendre en détail les conséquences de la réversibilité d'usufruit, consultez ce que devient l'usufruit au décès de l'usufruitier.
Ce que ce mécanisme change sur les droits de succession à payer
La réunion de l'usufruit à la nue-propriété par décès de l'usufruitier n'augmente pas, en principe, les droits de succession dus par le nu-propriétaire. Vous avez déjà été taxé sur la valeur de la nue-propriété lors de la transmission initiale. La reconstitution de la pleine propriété n'entraîne aucun droit supplémentaire, sauf application de la présomption de l'article 751 CGI (cf. H2 2 ci-dessus).
Point d'attention : si vous êtes nu-propriétaire d'un bien dont l'usufruitier était le donateur initial (donation avec réserve d'usufruit), la valeur en pleine propriété du bien est présumée faire partie de l'actif successoral de l'usufruitier décédé. Dans ce cas, vous devez justifier que vous aviez acquis la nue-propriété à titre onéreux ou que la donation a été déclarée et les droits acquittés, pour échapper à cette présomption.
Si vous êtes concerné par une succession impliquant un usufruit, consultez les règles applicables dans Succession et usufruit : les règles applicables. Pour comprendre précisément le montant des droits dus au décès de l'usufruitier, consultez les frais de succession au décès de l'usufruitier.
Rappel : la simulation proposée sur Réussir une Succession a une visée informative et ne remplace pas un acte notarié ni un conseil personnalisé. Les valeurs et barèmes indiqués dans cet article sont ceux en vigueur à la date de publication et doivent être vérifiés auprès de sources officielles (service-public.fr, bofip.impots.gouv.fr) ou auprès d'un notaire.