Vendre un bien en usufruit : est-ce possible, et à quelles conditions ?
Oui, un bien grevé d'usufruit peut être vendu, mais jamais sans l'accord conjoint de l'usufruitier et du (des) nu(s)-propriétaire(s) lorsqu'il s'agit de céder la pleine propriété. En revanche, chaque partie peut vendre son propre droit (usufruit ou nue-propriété) séparément, dans des conditions précises encadrées par le Code civil. Ce mécanisme, fréquent après une succession, soulève des questions concrètes : qui peut vendre quoi, comment répartir le prix, quelle fiscalité s'applique ? Voici ce que vous devez savoir avant d'agir.
1. Oui, un bien en usufruit peut être vendu, mais uniquement avec l'accord des deux parties
La vente d'un bien dont la propriété est démembrée (un bien « en usufruit » dans le langage courant) est juridiquement possible. Mais ni l'usufruitier ni le nu-propriétaire ne peuvent vendre seul la pleine propriété du bien : celle-ci ne peut être cédée qu'avec le consentement conjoint des deux parties.
L'usufruit confère le droit d'usage et de perception des revenus (loyers, fruits, etc.) sur un bien, sans en être propriétaire. La nue-propriété correspond au droit de disposer du bien (notamment de le vendre), mais sans jouissance tant que l'usufruit existe. Ce démembrement, fréquent après un héritage, crée une situation juridique où deux personnes détiennent chacune une partie des droits sur un même bien.
Ce que l'usufruitier peut vendre seul (et ce qu'il ne peut pas)
L'article 595 du Code civil dispose que l'usufruitier peut « vendre ou céder son droit » d'usufruit sans l'accord du nu-propriétaire. Concrètement, l'usufruitier peut donc céder son droit d'usage et de perception des revenus à un tiers ou au nu-propriétaire lui-même. L'acquéreur de cet usufruit reprendra les droits et obligations de l'usufruitier d'origine, dans les mêmes limites (durée, conditions) que l'usufruit initial.
Mais l'usufruitier ne peut en aucun cas vendre la pleine propriété du bien sans l'accord du nu-propriétaire. Son droit de vente se limite strictement à son droit d'usufruit.
Ce que le nu-propriétaire peut vendre seul (et ce qu'il ne peut pas)
Symétriquement, le nu-propriétaire peut céder sa nue-propriété sans l'accord de l'usufruitier. La vente de la nue-propriété n'affecte pas directement le droit de jouissance de l'usufruitier : l'acquéreur de la nue-propriété deviendra automatiquement plein propriétaire à l'extinction de l'usufruit (décès de l'usufruitier, terme prévu dans l'acte, renonciation, etc.).
Pendant toute la durée de l'usufruit, l'acquéreur de la nue-propriété reste tenu des obligations du nu-propriétaire, notamment certains travaux et charges (cf. Charges et travaux : qui paie entre usufruitier et nu-propriétaire).
À savoir : même si la vente de la nue-propriété est juridiquement possible sans accord de l'usufruitier, elle n'autorise en rien l'acquéreur à remettre en cause les droits d'usage de l'usufruitier tant que l'usufruit existe. L'usufruitier conserve l'intégralité de ses droits jusqu'à l'extinction de l'usufruit.
2. Comment se déroule la vente conjointe : les étapes obligatoires
Si l'usufruitier et le nu-propriétaire décident ensemble de vendre le bien en pleine propriété, la vente exige un accord formalisé sur le principe, le prix et la répartition du produit de la cession.
Étapes obligatoires :
Accord formalisé entre usufruitier et nu-propriétaire sur le principe de la vente et sur le prix de vente. Cet accord peut prendre la forme d'une convention préalable ou d'un compromis de vente signé par les deux parties.
Passage obligatoire devant notaire pour l'acte de vente (bien immobilier). Toute cession d'un bien démembré doit être formalisée par acte notarié, qui sécurise les droits des parties et garantit l'opposabilité de la vente aux tiers.
Mention explicite dans l'acte de la répartition du prix entre usufruit et nue-propriété. En l'absence de stipulation contractuelle différente, le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts (CGI) s'applique par défaut.
Le rôle du notaire dans une vente en démembrement
Le notaire calcule la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété selon le barème de l'article 669 du CGI, qui évalue forfaitairement ces droits en fonction de l'âge de l'usufruitier à la date de la vente (pour un usufruit viager) ou selon d'autres règles pour un usufruit temporaire.
Point d'incertitude : si l'usufruit est viager, le barème dépend de l'âge de l'usufruitier à la date de la vente. Si l'usufruit est temporaire (fixé pour une durée déterminée), d'autres règles de calcul s'appliquent. Le notaire doit trancher au cas par cas en fonction de l'acte constitutif de l'usufruit. En cas de doute sur la qualification de l'usufruit (viager ou temporaire), consulter l'acte de donation ou de succession qui a créé le démembrement.
3. Répartition du prix de vente : qui reçoit quoi
Lorsque la vente est conjointe, le prix de vente doit être réparti entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. Cette répartition peut être librement convenue entre les parties, ou suivre le barème légal de l'article 669 du CGI.
Barème de l'article 669 du CGI (valeur de l'usufruit et de la nue-propriété en fonction de l'âge de l'usufruitier) :
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans révolus | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans révolus | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans révolus | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans révolus | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans révolus | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans révolus | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Note obligatoire : ces valeurs sont celles du barème légal (art. 669 CGI). Les parties peuvent librement convenir d'une répartition différente dans l'acte de vente, à condition que cette répartition soit expressément stipulée. En l'absence de stipulation, le barème légal s'applique.
Exemple concret : un bien vendu 200 000 € avec un usufruitier âgé de 65 ans au moment de la vente. Selon le barème, l'usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 %. L'usufruitier recevra donc 80 000 € et le nu-propriétaire 120 000 €, sauf convention contraire entre les parties.
4. Fiscalité de la vente : plus-value et imposition, qui paie quoi
La vente d'un bien démembré déclenche en principe une plus-value immobilière pour chaque partie sur la quote-part qui lui revient. L'usufruitier et le nu-propriétaire sont imposés séparément sur leur quote-part respective.
Règles applicables :
La plus-value est calculée sur la différence entre le prix de vente de chaque quote-part et le prix d'acquisition de cette même quote-part (ou la valeur déclarée lors de la succession ou donation).
Les abattements pour durée de détention (art. 150 VC CGI) s'appliquent à chaque partie indépendamment, en fonction de la durée de détention de son propre droit (usufruit ou nue-propriété). Concrètement, un nu-propriétaire qui a hérité il y a 5 ans bénéficiera d'un abattement différent de celui de l'usufruitier qui détient son droit depuis 20 ans.
En cas de résidence principale de l'usufruitier, une exonération de plus-value peut s'appliquer sur la quote-part de l'usufruitier, sous certaines conditions. Cette exonération ne s'étend pas automatiquement au nu-propriétaire.
Point d'attention : les règles fiscales de plus-value immobilière (taux, durées d'abattement, exonérations) sont complexes et peuvent évoluer. Avant toute cession, consultez un notaire ou un conseiller fiscal pour vérifier les barèmes et conditions applicables à votre situation.
Le cas particulier de la convention de quasi-usufruit
Si le prix de vente fait l'objet d'une convention de quasi-usufruit, l'usufruitier perçoit l'intégralité du prix de vente, à charge de restituer une somme équivalente (ou sa valeur) au nu-propriétaire à l'extinction de l'usufruit. Ce mécanisme modifie profondément la situation fiscale des deux parties.
Point d'incertitude : le traitement fiscal du quasi-usufruit sur prix de vente présente des zones grises documentées, notamment en matière de déductibilité de la créance de restitution dans la succession de l'usufruitier et de qualification de la somme restituée (capital ou revenu). En l'absence de doctrine administrative claire sur tous les aspects, consulter un notaire ou un avocat fiscaliste avant de conclure une telle convention.
5. Quand la vente peut-elle être imposée sans l'accord de l'une des parties : les cas d'exception
En principe, ni l'usufruitier ni le nu-propriétaire ne peuvent imposer à l'autre la vente de la pleine propriété. Mais quelques situations exceptionnelles permettent une vente judiciaire ou forcée.
Cas d'exception :
Vente judiciaire en cas de mésentente grave entre indivisaires (art. 815-17 Code civil) : cette voie ne concerne que les situations d'indivision (plusieurs personnes détenant ensemble la pleine propriété d'un bien), à distinguer soigneusement de la situation de démembrement pur (usufruitier + nu-propriétaire). Le démembrement de propriété n'est pas une indivision : les voies de sortie forcée sont beaucoup plus limitées.
Autorisation judiciaire pour vendre un bien appartenant à un majeur protégé (tutelle, curatelle) ou à un mineur : le juge des tutelles peut autoriser la vente si elle est dans l'intérêt du protégé, même en l'absence d'accord de l'autre partie.
Vente forcée en cas de procédure de saisie immobilière : un créancier peut faire saisir et vendre un bien pour recouvrer une dette, indépendamment de la volonté de l'usufruitier ou du nu-propriétaire.
À savoir : le démembrement de propriété n'est pas une indivision. Les voies de sortie forcée sont plus limitées. Si la situation est bloquée (désaccord persistant entre usufruitier et nu-propriétaire sur le principe ou les modalités de la vente), la solution passe presque toujours par la négociation ou, à défaut, par une procédure judiciaire longue et coûteuse.
Exemple jurisprudentiel : dans un arrêt du 17 janvier 2006 (Cass. 1re civ., n° 04-13.789), la Cour de cassation a jugé qu'un juge ne peut ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien contre la volonté d'un conjoint usufruitier, même à la demande d'enfants nus-propriétaires. Cette règle protège le droit de jouissance du conjoint survivant usufruitier.
6. Questions fréquentes
Peut-on vendre uniquement la nue-propriété sans l'accord de l'usufruitier ?
Oui. La nue-propriété seule peut être cédée sans l'accord de l'usufruitier. L'acheteur devient alors nu-propriétaire et supporte les droits et obligations liés à ce statut, notamment en matière de charges et travaux. Pendant toute la durée de l'usufruit, l'acquéreur ne peut pas jouir du bien ni le louer : il récupérera la pleine propriété uniquement à l'extinction de l'usufruit.
Que se passe-t-il si l'usufruitier est le conjoint survivant ?
Le conjoint survivant usufruitier bénéficie de protections spécifiques. Sa situation peut être différente selon que l'usufruit est légal (art. 757 du Code civil, dans le cadre d'une succession) ou testamentaire (prévu par testament). En particulier, l'usufruit légal du conjoint survivant ne peut être vendu sans son accord, et le juge ne peut ordoncer la vente de la pleine propriété contre sa volonté. Cette protection vise à garantir au conjoint survivant le maintien de sa jouissance sur le logement familial.
L'usufruitier peut-il s'opposer à la vente sans motif ?
Oui. Aucun texte ne l'oblige à consentir à la vente de la pleine propriété. Son refus est juridiquement valable, même sans motif. De même, le nu-propriétaire peut refuser la vente sans avoir à justifier sa décision. Cette symétrie des pouvoirs explique pourquoi la vente conjointe exige toujours une négociation entre les parties.
La vente met-elle fin à l'usufruit ?
Pas automatiquement. Si le prix est réparti conformément au barème (chaque partie récupère sa quote-part), l'usufruit s'éteint sur le bien vendu : l'acquéreur devient plein propriétaire. En revanche, si une convention de quasi-usufruit est conclue sur le prix, l'usufruit se reporte sur la somme d'argent versée à l'usufruitier. Dans ce cas, l'usufruitier conserve un droit d'usage et de perception sur cette somme (qu'il peut placer et dont il perçoit les intérêts), à charge de restituer l'équivalent au nu-propriétaire à l'extinction de l'usufruit.
Voir le barème complet des droits de succession
Disclaimer obligatoire : cette simulation a une visée informative et ne remplace pas un acte notarié ni un conseil personnalisé. Avant toute décision de vente d'un bien démembré, consultez un notaire pour valider les aspects juridiques, fiscaux et pratiques de votre situation.